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부동산개발금융 : 선분양과 후분양Project Finance 2023. 9. 9. 13:29
후분양제도란? 우리나라의 주택, 그러니까 공동주택을 공급할 때는 선분양의 방식을 채택하여 왔다. 선분양은 시행사가 사업지의 토지를 확보하게 되면 분양보증을 받으면 그때부터 입주자 모집 공고를 내고 입주자를 모집할 수 있다. 입주예정자들은 착공과 동시에 모델하우스만 보고 집을 계약하고 계약금, 중도금을 부담한다. (시행사의 입장에서는 수분양자들의 분양수입금이 들어오니 자금을 그만큼 덜 조달해도 되어 금융비용이 절감되는 효과가 있다) 다만 선분양제도는 계약 후 잔금까지 기간이 길다보니 주택가격 상승과, 분양권 전매로 인한 투기 등을 조장하게 되고 모델하우스와 실제 지어진 건축물이 다른 경우, 최근 특히 무량판주택, 순살자이 등 공정대로 지어지지 않은 부실 공사 등의 문제를 초래하였다. 이를 해결하기 위해 2..
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도시개발사업의 개념과 절차에 대해Project Finance 2023. 9. 2. 09:37
도시개발사업 도시개발사업은 주택, 공장, 상업시설 등 건축물의 용도와 건폐율, 용적률 등을 정하여 토지를 보다 효율적으로 이용하여 도시를 개발하기 위해 2000년 7월 도시개발법을 통해 도입되었다. 도시개발사업 비용은 법에 따라 정부에서 보조하거나 융자할 수 있다. 도시개발사업의 절차를 간략히 살펴보면 1. 구역지정 2. 실시계획 3. 사업시행 4. 준공 이렇게 크게 4가지 단계로 이루어진다. 먼저 도시개발구역을 지정해 줄 것을 해당 군이나 구청에 제안한다. ( 정부가 아니라 민간에서 제안할 경우에는 도시 개발의 대상이 되는 토지소유자가 면적 기준 2/3 이상 동의를 얻어야 가능하다) 이후 주민 공람. 공청회를 열어 주민들의 의견을 듣고 해당 군/ 구는 도시개발구역을 지정할 권한을 가진 지정권자 (해당 ..
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세일 앤 리스백 Sale and lease backProject Finance 2023. 8. 27. 12:22
세일 앤 리스백이란? Sale and lease back IB, 특히 부동산금융에서 많이 나오는 구조로 법인이 소유하고 있는 부동산(또는 기계 등) 을 펀드나 리스회사 등에 매각(sale) 하고 다시 이를 임차(lease)하여 사용하는 구조로 임차기간이 끝나면 자산을 재취득 할 수 있는 권리를 주는 것이 보통이다. 참고로 한국에서는 한국자산관리공사 캠코에서 유동성 위기에 빠진 중소기업을 지원할 때 이 방식을 많이 사용한다. 2015년 이 제도를 도입하였다. 중소기업으로써는 본인이 사용하고 있는 기계나 부동산을 그대로 사용하면서 소유권을 이전함으로써 현금을 보유하게 되니 유동성 문제를 해결 할 수 있게 되고 이를 해결한 뒤 다시 구입할 수 있는 권리를 확보하게 되는 것이다. 따라서 세일 앤 리스백은 부동산..
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부동산 개발 Vehicle : PFVProject Finance 2023. 8. 27. 10:17
부동산 개발의 Vehicle 중 PFV 에 대하여 PFV 란 Project Financing Vehicle 의 약자로 특수 목적 사업만을 위해 설립된 법인세법 상 프로젝트 금융 투자 회사 특수목적회사 SPC 이자 Paper company 로, 설비투자와 SOC 투자, 부동산 개발, 플랜트 개발 등 프로젝트에 장기간이 소요되고 사업비 또한 규모가 클 때 주로 이용된다. 특정 프로젝트만을 위해 설립된 만큼 대규모 투자가 필요한데, 국가와 정부 뿐 아니라 민간자본의 투자를 유치하기 위해 세제혜택을 지원하고 있다. PFV로 프로젝트 개발을 진행하는 큰 이유는 세제혜택이다. 1. 법인등록세 중과세 면제 (법인등록 면허세 0.4%+ 지방교육세 20%) (2024년 12월 31일 일몰, 지방세특례제한법 제 180조의..
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관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁Project Finance 2023. 8. 26. 23:40
부동산개발금융에서의 관리형 토지신탁 계약과 차입형 토지신탁 계약의 비교 부동산개발금융에서 토지신탁은 빠질 수 없는 중요한 개념이다. 토지신탁이란 부동산을 개발하고자 하는 시행사가 소유하고 있는 토지를 신탁사에 신탁하고, 신탁사가 건설자금 조달 및 건축물의 건설, 분양, 관리 등을 수행한 후 발생하는 수익을 다시 위탁자인 시행사에게 교부하는 것을 말한다. 자금 조달의 의무가 시행사에게 있느냐(관리형 토지신탁) 아니면 신탁사에게 있느냐(차입형 토지신탁)에 따라 차입형과 관리형으로 나누어지게 된다. 관리형 토지신탁이란 위탁자가 사업비를 직접 조달하는 방식의 신탁으로 부도 또는 파산 리스크를 헷징 하여 안정적인 사업의 추진 및 분양 사고를 예방할 수 있다. 사업주체가 신탁사로 바뀌기 때문에 건축허가도 신탁사 명..
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부동산 금융 : 호텔의 성과는 무엇으로 판단할까?Project Finance 2023. 8. 25. 22:46
호텔 - 숙박업의 성과를 나타내는 지수 : ADR OCC RevPAR 코로나로 호텔 등 숙박업이 크나큰 경기 불황을 맞이했었다. 최근 코로나가 감기처럼 취급되며 여행과 관광이 다시 활성화되며 억눌려왔던 여행수요가 폭발한 덕분일까. 숙박업이 호조세를 나타내고 있다는 보고가 나왔다. 야놀자 리서치가 발표한 2023년 2분기 국내 숙박업 동향 보고서를 살펴보면 세 가지 지표가 등장한다. 호텔 등 숙박업의 영업 성과를 판단할 때 꼭 알아야 할 용어라 할 수 있다. ADR : Average Daily Rate 객실평균단가 =객실수익 / 판매된 객실 수 일정기간 동안 판매된 객실 수익을 객실 수로 나눈 값으로 ADR 이 높다는 것은 호텔이 높은 객실요금을 받을 만큼 경쟁력이 있다고 볼 수 있다. 서울호텔의 평균 A..
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신탁방식 재건축 장단점 정리Project Finance 2023. 8. 25. 21:45
서울 특히 여의도와 목동 등지에서 신탁 방식으로 재건축 정비사업을 진행하는 소식이 많이 들려오고 있다. 이는 얼마 전 정부에서 하반기 경제 정책 방향 중 하나로 부동산 신탁사 특례를 도입 하기로 했기 때문인데, 부동산 신탁사 특례를 적용하면 재건축과 재개발 사업 기간을 3년 정도 단축 시킬 수 있다. 그렇다면 신탁방식으로 재건축 등 정비사업을 진행하게 될 경우의 득과 실은 어떤 것이 있을까. 신탁방식이란 그 동안 재건축 사업의 주체가 되었던 조합 대신 신탁사가 사업 시행을 맡아 사업 전반을 관리하는 것을 말한다. 조합 방식은 현재 대부분의 재건축 추진 단지가 사용하는 방법으로 주택을 소유하고 있는 사람들이 조합을 만들어 사업을 시행하는 것으로, 조합의 특성상 그 설립 인가 등 시간이 이많이 소요되고, 단..
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차관단대출 대출계약서Project Finance 2022. 7. 5. 21:25
차관단대출 대출계약서에 사용되는 용어 Acceleration 기한이익상실 Accrued Interest 발생하였으나 아직 지급하지 않은 이자 Affiliate 차주사의 관계회사 등 Agent 대리은행 Arrangement Fee 주선수수료 Arranger 주간사 은행 Assignment 양도계약서 Availability Period 자금인출 유효기일 Bullet Loans 만기일시상환대출 Commitment fee 약정수수료 Commitment Period 약정기간 Compliance Certificate 준수확약서 Covenant 서약조항 Drawdown 자금인출 Event of default 채무불이행사유 Grace Period 유예기간 또는 거치기간 Information Memorandum 투자설명..