부동산 개발 Vehicle : PFV

부동산 개발의 Vehicle 중 PFV 에 대하여 

PFV 란 Project Financing Vehicle 의 약자로 특수 목적 사업만을 위해 설립된 법인세법 상 프로젝트 금융 투자 회사 특수목적회사 SPC 이자 Paper company 로, 설비투자와 SOC 투자, 부동산 개발, 플랜트 개발 등 프로젝트에 장기간이 소요되고 사업비 또한 규모가 클 때 주로 이용된다.

특정 프로젝트만을 위해 설립된 만큼 대규모 투자가 필요한데, 국가와 정부 뿐 아니라 민간자본의 투자를 유치하기 위해 세제혜택을 지원하고 있다.

 

PFV로 프로젝트 개발을 진행하는 큰 이유는 세제혜택이다.

1. 법인등록세 중과세 면제 (법인등록 면허세 0.4%+ 지방교육세 20%)

    (2024년 12월 31일 일몰, 지방세특례제한법 제 180조의 20 )

2. 법인세법 상 설립요건을 충족하고 배당가능이익의 90% 이상 배당 지급 시

    소득금액에서 공제 (2025년 12월 31일 일몰, 법인세법 제51조의 2, 조세특례제한법 104조의 31)

3. 취득세 중과세 면제

(2024년 12월 31일 일몰, 지방세특례제한법 제 180조의 20 )

 

상기 지특법과 조특법 등은 24년과 25년에 일몰되는 것으로 되어 있다. 그러나 계속해서 연장되어 왔기 때문에 정부에서도 부동산 시장과 현장의 혼란을 막기 위해 부동산 경기가 나아질 때까지는 연장될 가능성이 있지 않을까 싶다.

 

그렇다면 소득공제 세제혜택을 받기 위한 PFV의 설립요건을 살펴보자. 

* 설립요건

 1. 자본금 50억원 이상으로 특정 프로젝트에만 회사 자산을 사용, 그 수익을 주주에게 배분한다.

 2. 금융기관에서 5% 이상 출자할 것

     (여기서 이야기하는 금융기관은 일반은행, 산은, 기업은행, 수출입은행, 농협, 수협, 투자매매업자, 투자중개업자, 종합금융회사, 상호저축은행, 보험회사, 신탁회사, 여신전문금융회사, 새마을금고중앙회)

 3. 관리업무를 수탁할 AMC의 출자 

     PFV는 페이퍼컴퍼니이므로 본점 외 영업소 설치가 불가하다. 직원 및 상근임원이 없으며, AMC가 자산관리, 자금관리 사무수탁회사가 자금관리를 위탁받아 수행한다. 한시적인 프로젝트 만을 위한 회사로 존립기간은 2년이상이다. 

 

PFV의 장점은 세제혜택뿐 아니라 개발사업의 주체인 PFV 에 금융기관과 AMC , 보통 시공사도 출자하여 해당 사업이 안정적으로 진행될 수 있도록 가능성을 높이며, 출자자들이 개발이익을 받기 때문에 개발 이익이 시행사에만 집중되지 않으며 여러 기관에 분산이 된다. 그리고 SOC 등 대규모 사업에 금융기관이 지분을 참여할 수 있는 법적인 제도이다. 

 

실무적으로 PFV의 설립하는 큰 이유인 세제혜택을 받으려면 사업주체가 PFV 가 되어야 하는데, 앞서 살펴본 부동산 개발 사업시에는 일반적으로 토지신탁을 활용하여 시행리스크를 헷징한다. 그러나 토지 신탁을 하게 되면 사업주체가 신탁사로 변경되어 PFV는 세제혜택을 받을 수 없게 된다. 그래서 개발 주체가 PFV인 경우에는 관리형토지신탁이 아니라 담보신탁 + 자금관리 대리사무로 사업을 진행하기도 한다.