관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁

부동산개발금융에서의 관리형 토지신탁 계약과 차입형 토지신탁 계약의 비교

 

부동산개발금융에서 토지신탁은 빠질 수 없는 중요한 개념이다.  토지신탁이란 부동산을 개발하고자 하는 시행사가 소유하고 있는 토지를 신탁사에 신탁하고, 신탁사가 건설자금 조달 및 건축물의 건설, 분양, 관리 등을 수행한 후 발생하는 수익을 다시 위탁자인 시행사에게 교부하는 것을 말한다. 자금 조달의 의무가 시행사에게 있느냐(관리형 토지신탁) 아니면 신탁사에게 있느냐(차입형 토지신탁)에 따라 차입형과 관리형으로 나누어지게 된다.

 

관리형 토지신탁이란 위탁자가 사업비를 직접 조달하는 방식의 신탁으로 부도 또는 파산 리스크를 헷징 하여 안정적인 사업의 추진 및 분양 사고를 예방할 수 있다. 사업주체가 신탁사로 바뀌기 때문에 건축허가도 신탁사 명의로 득해야 한다. 사업주체가 신탁사고 토지도 신탁사 소유이기 때문에 시행사가 부도가 나거나 파산이 될 경우에도 신탁 재산인 토지 및 건축물은 별도로 독립적인 관리가 가능하여 사업이 더욱 안정적으로 진행할 수 있다. 나아가 신탁회사 명의로 수분양자들과 분양 계약을 체결하기 때문에 중복 분양, 분양대금이 더욱 투명하게 관리되어 분양 사고를 방지할 수 있다. 시공사와 시행사간의 분쟁이 발생했을 경우에도 시행사보다 더욱 전문성을 가지고 있는 신탁사가 사업을 관리하므로 준공 및 입주 지연을 방지하는 데 더욱 도움이 된다.

 

다만, 신탁을 하기 때문에 당연히 신탁수수료가 발생하고 (이는 사업성의 저하로 이어지기 마련이다) 자금 차입에 대한 책임이 신탁사에게 없고 명목상의 사업주체라는 점에서 시행사의 이익보다는 신탁사의 입장을 대변할 수 있는 부분도 있다. 분양이 저조할 경우 자금을 조달해야하는 의무가 시행사에게 있으므로 사업중단, 지연 등의 문제가 발생할 수 있다.

 

부동산 경기가 활황이었던 과거에는 신탁사가 책임준공형 관리형토지신탁 방식으로 사업에 많이 참여하였다. 관리형 토지신탁에 더하여 신탁사가 2차적으로 책임준공을 확약하는 것이다. 시공사가 먼저 책임준공 의무를 이행하지 못하게 되면, 신탁사가 책임지고 자체자금 투입 또는 대체시공사 등을 찾아 책임준공의무를 이행한다는 것이다. 만약 신탁사도 책임준공 의무를 다하지 못한다면 PF대주들에게 원리금 및 손해배상을 신탁사가 해야 한다. (신탁사는 나중에 시행사/ 시공사에게 청구하게 됨) 이는 주로 시공능력이 낮고 신용 및 재무가 열위한 시공사가 도급계약을 맺었을 때 신탁사가 우량한 재무 및 신용을 바탕으로 책임준공 확약을 덧붙여 주는 경우가 많다. 사업규모가 조금 작거나 지방의 부동산 개발 사업장에서 신탁사 책임준공이 많이 계약되었다. 

 

차입형 토지신탁이란 토지소유자(시행사)가 개발 경험이 적거나 자금조달 능력이 부족할 때 신탁사에 토지를 신탁하고 자금조달까지 신탁사에게 맡기는 방식을 말한다. 신탁사는 토지소유자와 개발 계획을 협의하고 전문성을 가지고 자금을 조달하여 건물을 건축하고 분양한 뒤 분양수익을 위탁사(토지소유자, 시행사)에게 교부한다. 일반적으로 부동산 개발업을 하는 시행사는 신용 및 재무가 열위한 경우가 많기 때문에 신탁사의 우량한 재무 및 신용 등으로 자금을 더욱 싸고 빠르게 조달할 수 있게 된다. 차입형 토지신탁도 관리형 토지신탁과 마찬가지로 시행사의 부도와 파산 리스크를 절연할 수 있고, 이에 따른 안정적인 사업 진행이 가능하다. 또한 분양의 경우에도 신탁사가 직접 진행 및 관리하므로 분양성도 더욱 향상될 수 있다. 

 

그러나 차입형 토지신탁은 관리형토지신탁보다 그 수수료가 더 높으며, 토지를 매입해서 진행하는 PF의 경우 차입형 토지신탁으로 진행하기 어렵다. PF대주의 입장에서 차입형 토지신탁은 신탁사에서 사업비가 부족할 경우 신탁고유계정대를 일으켜서 자금을 조달하게 되는데, 이 경우 분양수입금 등 상환재원으로 신탁고유계정대가 PF대출보다 선순위로 상환되는지를 확인해야 한다.