신탁방식 재건축 장단점 정리

서울 특히 여의도와 목동 등지에서 신탁 방식으로 재건축 정비사업을 진행하는 소식이 많이 들려오고 있다.

이는 얼마 전 정부에서 하반기 경제 정책 방향 중 하나로 부동산 신탁사 특례를 도입 하기로 했기 때문인데,

부동산 신탁사 특례를 적용하면 재건축과 재개발 사업 기간을 3년 정도 단축 시킬 수 있다.

 

그렇다면 신탁방식으로 재건축 등 정비사업을 진행하게 될 경우의 득과 실은 어떤 것이 있을까.

 

신탁방식이란 그 동안 재건축 사업의 주체가 되었던 조합 대신 신탁사가 사업 시행을 맡아 사업 전반을 관리하는 것을 말한다. 조합 방식은 현재 대부분의 재건축 추진 단지가 사용하는 방법으로 주택을 소유하고 있는 사람들이 조합을 만들어 사업을 시행하는 것으로, 조합의 특성상 그 설립 인가 등 시간이 이많이 소요되고, 단순히 주택 소유주로만 구성되다 보니 전문성이 떨어지기 마련이어서 발생하는 문제점이 많다. 그런데 신탁 방식으로 추진하게 되면 부동산 시행 및 개발의 전문가 집단인 신탁사가 나서서 시공사 등과 계약 하는 등 일을 추진하다 보니 빠르고 전문적인 추진이 가능하며, 조합보다 의사결정 속도가 빠를 수 밖에 없다.

 

추가로 조합보다 자금 등 투명하게 관리할 수 있다는 점과 시공사 등과 협의 , 계약을 할 때 좀 더 대등한 위치에서  협의를 할 수 있다는 장점도 있다. (일례로 최근 우크라이나 전쟁 등으로 공사 자재 조달 코스트 증가로 인한 공사비 증가로 조합과 시공사가 내홍이 생긴 사업단지들이 많았는데, 신탁사가 나서서 공사비를 조정 및 협의에 성공한 단지도 있다) 그러니까 신탁방식은 조합설립 단계를 생략하고 사업진행이 가능하기 때문에 좀 더 빠른 사업 진행이 가능하고, 보다 전문적이며 조합 내분 등으로 인한 문제 없이 시행할 수 있다는 장점이 있다. 또한 신탁사가 자금조달을 하게 되니 신탁사의 신용도를 활용하여 자금조달을 좀 더 용이하고 싸게 할 수 있다. 재건축 사업에서 사업기간이 지체되고 늘어지는 일은 다반사였다. 이로 인해 늘어나는 공사비와 사업비는 추후 조합원들의 분담금을 증가시켜 사업성을 악화 시킨다. 

 

신탁 방식은 이러한 문제점을 해결 하기 위해 도입되었고 2016년 도입되었다. 신탁사를 사업 시행의 주체로 지정하려면 단지 소유주의 75% 이상의 동의, 동별 소유주의 절반 이상의 동의를 확보하고 토지의 1/3이상을 신탁사에 신탁등기 해야 한다.  

 

다만, 신탁방식으로 진행하게 될 경우 당연하게도 신탁 수수료를 지불해야 한다. 보통 수수료는 총 매출액의 1~4% 수준이다. 사업규모가 클 경우 수수료만 해도 어마어마하다. 이를 결국 조합원들의 분담금으로 지불하게되는 것이다. 사업성에도 영향을 줄 수 있다. 

 

그리고 계약해지가 어렵다는 것이 또 다른 문제점이다. 보통 신탁 계약서 상 해지를 원할 경우 수탁자의 동의를 받아야 하는데, 신탁방식을 추진할 때는 75% 이상의 동의만 있어도 되지만, 해지할 때는 수탁자(주택 소유자) 전원의 동의 또는 80%이상의 동의를 받아야 하기 때문이다. 동의하지도 않은 조합원에게 해지 동의를 받아야 하는 일이 생길 수도 있다. 여간 까다로운 것이 아니다. (이 때문에 정부는 표준 계약서를 만들겠다고 발표했다) 

또한, 아직까지는 신탁방식으로 재건축이 진행된 사례가 거의 없다. 과거 사례가 없다는 것이 부담감으로 작용 할 수 있는 것이다. 

 

이러한 단점에도 불구하고 최근 신탁방식 재건축이 다수 추진되고 있는 이유는 높아진 공사비와 떨어지는 집값 등 부동산 경기를 감안해 안전하고 빠르게 사업을 추진하고자 신탁사를 찾는 것이다. 일부 높은 공사비를 요구하는 시공사와 이에 동의하지 못하는 조합 때문에 멈춰버린 사업장 등을 볼 수 있었는데, 이럴 바에야 신탁사를 내세워 (수수료를 지불하더라도) 시공사의 증액 공사비 요구가 정말로 타당한 것인지 좀 검증을 하자는 입장인 것이다.