도시개발사업의 개념과 절차에 대해

도시개발사업

도시개발사업은 주택, 공장, 상업시설 등 건축물의 용도와 건폐율, 용적률 등을 정하여 토지를 보다 효율적으로 이용하여 도시를 개발하기 위해 2000년 7월 도시개발법을 통해 도입되었다. 도시개발사업 비용은 법에 따라 정부에서 보조하거나 융자할 수 있다. 

 

도시개발사업의 절차를 간략히 살펴보면 1. 구역지정  2. 실시계획 3. 사업시행 4. 준공 

이렇게 크게 4가지 단계로 이루어진다.

 

먼저 도시개발구역을 지정해 줄 것을 해당 군이나 구청에 제안한다. ( 정부가 아니라 민간에서 제안할 경우에는 도시 개발의 대상이 되는 토지소유자가 면적 기준 2/3 이상 동의를 얻어야 가능하다) 이후 주민 공람. 공청회를 열어 주민들의 의견을 듣고 해당 군/ 구는 도시개발구역을 지정할 권한을 가진 지정권자 (해당 시의 시장) 에게 도시개발구역 지정을 요청한다.

시장은 도시개발구역 지정을 검토 후 타당하다 판단되면 도시개발구역으로 지정하고 개발계획을 수립하게 된다. 

도시개발구역이 지정되면 시장은 도시개발구역지정고시를 한다. 

 

도시개발구역지정고시 후에는 도시개발구역 지정을 제안했던 시행자가 실시계획을 작성하여 군/구를 거쳐 해당 시의 시장에게 실시계획인가를 얻어야 한다. 시장이 실시계획인가를 내리고 실시계획고시까지 마치게 되면 본격적인 사업 시행 단계이다. 

 

사업시행방식에는 환지방식과 수용방식, 이를 혼합한 혼용방식이 있다. 

수용/사용 방식은 사업시행자가 토지 및 그 위의 지상물에 대해 모두 매입하여 소유권을 이전 받은 뒤 사업을 시행하는 방식이다. 도시개발구역으로 지정된 구역의 토지 및 건축물에 대해 모두 매입을 해야하므로 지가나 낮은 지역을 신속하게 추진할 때 주로 이용이 된다. 

 

환지방식은 시행자가 해당 사업지역의 토지 및 건축물을 매입하는 것이 아니라  해당 지역의 토지주들에게 도시개발사업 후 다시 토지를 나눠주는 방식으로 진행된다. (도시개발구역 지정 제안 시 토지 면적기준 2/3이상 동의와 토지소유자 기준 1/2이상의 동의를 받음) 토지의 소유권이 시행자로 바뀌지 않고 그대로 토지소유주의 소유권이 유지되며 사업이 진행된다. 사업시행 전 후의 토지 위치, 면적 등을 고려해서 도시개발사업 후 구획 정리된 토지를 받게 된다. ( 통상 감보율 20~60% 정도 적용받아 부여받게 됨) 환지방식은 토지가가 비싸 수용방식으로 진행할 때 보상금책정에 자금 소요가 많이 될 것으로 예상되는 경우 선택한다. 환지계획을 작성하여 인가 절차를 받은 뒤 토지 소유자들을 환지예정자로 지정하고 환지를 처분, 사업 준공 후 환지처분하여 등기하게 된다. 

 

환지방식의 장점은 원주민의 토지 소유권이 시행자에게 넘어가지 않게 되어 보상비가 없어 초기 사업비 절감이 가능하다. 용지 배분의 탄력적 운용이 가능하고 토지 소유자가 개발이익을 누릴 수 있게 된다는 것이다. 

 

    (출처: 인천광역시)

 

 관련 용어 정리 

 

감보율 (토지부담률) : 환지 방식으로 사업을 시행했을 경우 환지계획구역 안의 사업 후 개발 이익을 받게 될 토지 소유자들이 부담해야 하는 토지의 면적 비율을 의미한다. 감보로 인하여 토지소유주들은 사업 후 면적이 줄어들게 되지만 오히려 도시개발로 가치는 상승하기 때문에 개발 이익 감안 시 이득이 되는 경우가 많다. 감보율은 환지 후 줄어든 토지를 환지 전 토지로 나눈 비율을 말한다. 감보율이 20% 라고 가정했을 때 토지 소유주는 100제곱미터의 토지를 갖고 있었다면 개발 후에는 80제곱미터의 토지를 갖게 되는 것이다.

 

보류지 : 환지 방식으로 진행하는 개발 사업에서 시행자는 새로 조성된 토지 일부를 환지로 정하지 않을 수 있다. 이러한 토지를 보류지라고 한다.

 

체비지 : 보류지중에서 공동 시설 설치를 위한 용지를 제외하고 남은 토지를 체비지라고 하는데 시행자는 체비지를 매각 처분하여 사업비를 충당하게 된다.