부동산개발금융 : 선분양과 후분양

후분양제도란?

우리나라의 주택, 그러니까 공동주택을 공급할 때는 선분양의 방식을 채택하여 왔다. 선분양은 시행사가 사업지의 토지를

확보하게 되면 분양보증을 받으면 그때부터 입주자 모집 공고를 내고 입주자를 모집할 수 있다. 입주예정자들은 착공과 동시에 모델하우스만 보고 집을 계약하고 계약금, 중도금을 부담한다. (시행사의 입장에서는 수분양자들의 분양수입금이 들어오니 자금을 그만큼 덜 조달해도 되어 금융비용이 절감되는 효과가 있다)

 

다만 선분양제도는 계약 후 잔금까지 기간이 길다보니 주택가격 상승과, 분양권 전매로 인한 투기 등을 조장하게 되고 모델하우스와 실제 지어진 건축물이 다른 경우, 최근 특히 무량판주택, 순살자이 등 공정대로 지어지지 않은 부실 공사 등의 문제를 초래하였다. 이를 해결하기 위해 2004년 정부에서 후분양 제도를 도입하였다. 

 

관련법은 주택공급에 관한 규칙 제15조이다. 

 

제15조(입주자모집 시기) ① 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2017. 9. 20., 2018. 12. 11.>

1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것. 다만, 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구소송(이하 이 호에서 “매도청구소송”이라 한다) 대상 대지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다.

가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니한다)을 받은 경우

나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우

다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 법 제15조에 따라 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 「주택도시기금법 시행령」 제21조제1항제1호에 따른 분양보증을 받을 것

가. 「주택도시기금법」 제16조에 따른 주택도시보증공사

나. 「보험업법」 제2조제5호에 따른 보험회사(같은 법 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 영위하는 보험회사만 해당한다) 중 국토교통부장관이 지정하는 보험회사

 

② 사업주체는 제1항제1호의 요건은 갖추었으나 같은 항 제2호의 요건을 갖추지 못한 경우에는 해당 주택의 사용검사에 대하여 제1호 각 목의 요건을 모두 갖춘 등록사업자 (「건설산업기본법」 제9조에 따라 일반건설업 등록을 한 등록사업자 또는 영 제17조제1항에 적합한 등록사업자를 말한다) 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증을 받으면 제2호 각 목의 구분에 따른 건축공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2018. 9. 18., 2019. 12. 6.>

1. 등록사업자의 요건

가. 시공권이 있는 등록사업자로서 전년도 또는 해당 연도의 주택건설실적이 100호 또는 100세대 이상인 자일 것

나. 전년도 또는 해당 연도의 주택건설실적이 100호 또는 100세대 이상인 자 중에서 자본금 및 주택건설실적 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 인정하는 자일 것

다. 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조에 따른 사업주체의 계열회사가 아닐 것

2. 건축공정의 기준

가. 아파트의 경우: 전체 동의 골조공사가 완료된 때

나. 연립주택, 다세대주택 및 단독주택의 경우

　 1) 분양주택: 조적공사가 완성된 때

　 2) 공공임대주택: 미장공사가 완성된 때

 

15조 1항을 간단히 설명하면, 시행사는 2가지 조건이 충족되면 착공과 동시에 입주자 모집(=선분양)을 할 수 있다. 

1. 사업부지의 소유권 확보 2. 분양보증 

분양보증은 보통 주택도시기금법에 따라 주택도시보증공사(HUG)가 하게 되는데, 이 때 HUG에서 분양가를 통제하게 된다. 그래서 후분양을 하게 되면 분양보증을 안 받아도 되기 때문에 분양가 통제를 회피할 수 있게 된다. (시행사 입장)

 

2항은 건축공정에 달한 후에 입주자 모집(=후분양) 하는 요건을 명시하고 있다. 

사업부지를 확보하였으나, 분양보증을 받지 않는 경우에는 일정요건을 갖춘 등록사업자(시공사) 2곳 이상의 연대보증을

받아 공증을 받은 뒤 후분양할 수 있는데, 그 시기는 아파트의 경우 전체 동의 골조공사가 완료된 때를 의미한다. 보통 공정의 60~80% 이상 지어졌을 때를 의미하여 눈으로도 골조가 완료되어 어느정도 주택의 모습을 확인하고 분양을 받을 수 있는 장점이 있다. 

 

부동산개발 금융의 입장에서는 선분양에 비해 후분양의 경우 조달해야 하는 사업비가 훨씬 크다. 당연히 수분양자들의 분양대금이 늦게 들어오기 때문에 금융기관 등에서 조달해야 하는 비용이 크며, 금융비용 등 부담이 크게 되니 이는 자연스럽게 주택 분양가에 반영되게 되므로 선분양보다 분양가가 다소 높을 수 밖에 없다. 

 

이렇듯 선분양과 후분양의 경우 장단이 명확하기 때문에, 어떤 제도가 더욱 훌륭하다기 보다는 부동산시장과 경기, 입지와 수익성등에 따라 선택하면 될 것이나 PF 금융의 경우  PF대주단의 입장에서는 선분양보다는 후분양이 난이도가 높은 것이 사실이다. 분양시점까지 사업기간이 많이 남아있어 분양성을 예측하는 것이 다소 어렵기 때문에 양호한 수익성과 우수한 입지 및 1군 시공사 등 선분양보다 더욱 까다롭게 심사할 수 밖에 없다.