진성 매각 True Sale 에 대해서

진성 매각 True sale 이란?

True sale 이란 특정한 자산(이를테면 부동산)을 매각하는 금융기법으로 매각 대상이 되는 자산의 소유권을 매수하는 자에게 완전히 이전하고, 매각 대상 자산의 위험과 수익성을 매수하는 자가 전적으로 감수하는 것이다. 진정한 매각(양도)를 위해서는 매매 또는 교환에 의해 매각 대상 자산의 소유권이 전적으로 이전되어야 하며, 매각 대상 자산에 대한 수익권과 처분권을 매수인(양수인)이 가지고 있어야 한다. 

자산유동화에 관한 법률 제 13조에서 True Sale 에 대해 규정하고 있다. 

 

 제13조(양도의 방식) 유동화자산의 양도는 자산유동화계획에 따라 다음 각호의 방식에 의하여야 한다. 이 경우 이를 담보권의 설정으로 보지 아니한다. <개정 2000. 1. 21.>

1. 매매 또는 교환에 의할 것.

2. 유동화자산에 대한 수익권 및 처분권은 양수인이 가질 것. 이 경우 양수인이 당해 자산을 처분하는 때에 양도인이 이를 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가지는 경우에도 수익권 및 처분권은 양수인이 가진 것으로 본다.

3. 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니할 것.

4. 양수인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 당해 유동화자산에 대하여 양도인이 일정기간 그 위험을 부담하거나 하자담보책임(債權의 讓渡人이 債務者의 資力을 擔保한 경우에는 이를 포함한다)을 지는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

만약, 상기의 방식에 의한 매각이 아니라면 소유권을 이전하였더라도 진정한 매각이 아니라 담보권의 설정, 즉 차입거래와 같이 본다는 것이다. 기본적으로는 자산 소유로 인한 위험과 효익이 누구에게 있는가를 통해 진성매각인지 차입거래인지를 판단해야 한다. 매각거래 이후에도 대부분의 위험과 효익이 양도자에게 있고, 양도자가 계속 양도자산에 대해 통제를 하고 있는 경우에는 그 정도에 따라 판단해야 할 것이다.

 

일전에 서술하였던 Sales and lease back의 경우 비록 소유권을 이전하였더라도, 양도자가 양도 후에 양도자산을 전혀 사용하지 않거나 양도가액의 20% 미만에 대한 양도자산을 사용하는 경우 양도자가 아래 조건 중 하나만 만족하여도 진성매각으로 보지 않는다.

1. 재매입약정이나 옵션을 보유하고 있다 

2. 양도자산에 대한 운영을 지원하고 있다

3. 양수인의 투자대금회수나 투자이익을 보장한다

또한 양도가액의 20% 이상에 상당하는 양도자산을 계속 사용하는 경우에는 상기 세가지 조건에 덧붙여 양도자산의 가치 증감의 20% 이상 공유하는 경우, 상환청구할 수 없는 금융을 제공, 양도 자산관련 의무를 여전히 양도인이 지고 있는 경우, 양도인이 양수인이 양도자산을 매수할 때의 보증이나 담보를 제공하는 경우에도 마찬가지로 진성매각이 아니라 차입거래로 본다.

 

실무적으로 자산의 양수인이 특수목적기구인 경우에는 상기 조건 외에도 세 가지 측면에서 양도자가 양도인인 특수목적기구를 통제하고 있는지 여부를 판단해야 한다. 

1. 특수목적기구가 양도자의 영업활동을 위해 활동하고 영업이익을 양도자가 공유할 수 있는 경우 양도자가 통제하고 있다고 판단한다.

2.양도자가 특수목적기구의 정관,규약변경이나 해산, 주요자산의 처분 등 주요 사항에 관한 의사결정을 행사할 수 있는 경우에도 양도자의 통제력이 인정된다.

3.양도자가 특수목적기구의 위험과 효익의 50% 이상 가지고 있는 경우 양도자의 통제력이 인정된다. 예를 들어 양도자가 특수목적기구 앞으로 보유하고 있는 자산을 매각하는 경우 양도자가 다시 특수목적기구에 대한 지분 또는 특수목적기구가 발행하는 수익증권을 50% 이상 가지고 있는 경우

 

진성매각이 인정되면 양도인의 입장에서는 자산과 부채를 회계상으로 book off 할 수 있어 재무구조가 개선될 수 있다. 또한 자산의 소유권이 완전히 이전되므로 차입거래와 비교하여 양도인의 신용과 재무와는 상관없이 자금을 조달 할 수 있다. 양도 자산의 소유권 이전으로 관련된 위험 또한 양수인에게 이전시킬 수 있으며, 매각을 통해 유동성을 극대화 시킬 수 있다. 또한 위험은 이전하였어도 여전히 운영 및 이용이 가능하므로 자산에 대한 운영에만 집중할 수있다. 또한 세금적인 부분에서도 보유세 및 재산세를 절감할 수 있다.