책임준공확약형 관리형토지신탁

 

책임준공확약형 관리형토지신탁

 

책임준공확약형 관리형 토지신탁이란

보통 금융기관에서 PF 여신을 취급 할 때, 시공사가 대개 책임준공 의무를 지게 됩니다. 시공사의 책임준공확약 및 미이행 시 채무인수, 또는 손해배상의 방식으로 이를 이행하게 되는데, 시공사의 도급순위, 주택건설실적, 재무와 신용 등급 등을 감안하여 금융기관에서는 시공사의 책임준공확약을 그 이행 여부에 대해 판단하게 됩니다. 대개 은행권의 경우 도급 순위 10위 이내의 1군 시공사 정도만 그 책임준공 이행 여부를 인정해주고 있습니다. 그런데 물류창고나 임대형주택 등 소규모 개발 사업의 경우 세대수나 사업비 규모 등 1군 시공사가 참여하지 않는 경우가 많습니다. 이 때 등장하게 된 것이 신탁사의 책임준공확약형 관리형 토지신탁 방식입니다. 일차적으로는 시공사의 책임준공 확약이 존재하고, 시공사가 만약 정해진 기한까지 책임준공을 이행하지 못할 경우 신탁사가 그 책임준공의 의무를 다할 것을 확약하는 것입니다. 

4대 금융지주의 계열사인 KB, 우리, 신한, 하나자산신탁이 책임준공확약을 하는 경우 신탁사의 신용등급과 재무, 계열사의 지원 등을 감안하여 금융기관은 1군 시공사가 아니더라도 PF 금융을 취급 할 수 있는 경우가 많습니다. 

 

책임준공형 관리형 토지신탁의 경우 책임준공 의무 미이행시 손해배상의 방식으로 진행되는 경우가 많으며, 이 때의 손해배상이라는 것은 보통 대주단, 금융기관의 입장에서는 PF 대출 원리금을 말합니다. 과거 책임준공 미이행 사례가 적을 때는 문제가 되지 않았지만, 최근 코로나와 러-우 전쟁 등 원자재 값 상승, 인건비 상승 등으로 공사비가 급등하고 원자재 확보에 어려움이 따르자 책임준공 미이행 사례가 많아지면서 문제가 발생하기 시작했습니다. 손해배상의 범위가 어디까지 인지 신탁사와 대주단 사이에서 법적인 다툼이 일어나게 된 것입니다. 

 

이런 문제가 발생하자 금융투자협회는 신탁사가 토지신탁 업무를 수행할 때 준수해야할 업무처리 절차를 정하고 책임준공의무 미이행에 따른 손해배상 범위를 명확히 하게 위해 책임준공 확약 업무처리 모범규준을 제정하였습니다. 

 

모범 규준의 주요 내용을 간단하게 살펴보면 ,

향후 책임준공확약 의무를 이행하기 위해서 선행적으로 준공 관련 필수사업비가 모두 확보 되어야 하며, 책임준공 미이행 시 손해배상은 실제 손해액으로 한정합니다. (대출원리금 전체를 상환하는 것이 아닙니다. ) 또한 책임준공의무를 이행하는 기간을 명확히 하고, 시공사의 책임준공 기한을 연장할 때는 신탁사의 책임준공기간도 같이 연장하는 것으로 합리화 하자는 것입니다. 추가로 시공사 교체를 위한 조건이 명시 되어있어야 하고,  공사비 지급에 관해 신탁사가 관리하여야 하며

분양가격은 대주단과 신탁사 동의 하에 분양가격을 조정할 수 있어야 합니다. 또한 책임준공확약형 관토 만의 사업성 평가에 대한 심의 기준을 마련해야 합니다. 

 

상기 내용은 2025년 1월 2일부터 시행이 되는데 모범규준의 전반적인 내용이 신탁사의 리스크가 경감되는 반면, 금융기관의 입장으로써는 손해배상의 범위가 대출 원리금 회수가 지연됨에 따라 발생하는 실제 손해액으로 한정되어 리스크가 커졌습니다. 신탁사의 대출원리금 상환과 대출금융기관의 기회비용에 따른 배상이 금지 되었습니다.  

 

또한 손해배상의 시점도 금융기관에게 불리해졌습니다. 기존에는 신탁사의 책임준공 기한이 지나면 즉시 신탁사가 손해배상의 의무를 지게 되었지만, 모범 규준에 따르면 사업이 종료되고 신탁정산이 완료된 이후에 손해배상을 하도록 변경 됩니다. 금융기관으로서는 대출 원리금 회수 기간이 늘어나게 됩니다.  변제순위 관련해서도, 신탁사가 준공에 필요한 필수 사업비를 신탁 계정대로 집행할 때는 PF대출 원리금보다 선순위로 상환받을 수 있게 됩니다.    

 

상기와 같이 2025년부터 모범규준이 적용된다면 책준확약형 관토에 대한 금융기관의 평가가 달라질 것입니다. 책임준공형 신탁을 통해 일부 안정성이 떨어지는 시공사나 사업에 대해서도 취급이 가능했다면, 향후에는 더욱 철저한 평가와 기준으로 신탁사의 책임준공을 더이상 채권보전 책으로 인정하지 않을 것이고, 차주인 시행사도 높은 수수료를 지불하면서 신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁을 굳이 이용할 이유가 없어질 것입니다.