서울시 도시계획변경 사전협상제도

  도시계획변경 사전협상제도란?

  2009년 서울시는 신도시계획 운영체계를 도입했으며, 2011년 사전협상 운영 지침이 만들어졌습니다. 서울시의 유휴부지에 대한 개발을 장려하기 위하여 만든 제도로, 민간 사업자가 5,000㎡이상의 사업부지를 개발 할 때, 개발계획의 공공성을 높이고 도시계획의 타당성을 확보하기 위해서 민간과 서울시가 사전에 협상하는 제도입니다. 유휴부지의 용도를 변경하여 사업성을 높여주는 대신 개발이익의 일부를 공공기부채납하여 공공성을 확보하는 방식입니다. 

 

서울시 사전협상제도는 아래와 같이 진행됩니다. 먼저 민간사업자는 대규모 사업부지에 대한 개발 계획과 공공 기여 방안을 작성하여 검토 신청서를 해당 구나 서울시에 제출합니다. 구청에 제출 시 구청장이 검토 의견을 첨부하여 서울시에 제출하게 됩니다. 서울시는 개발 계획에 대해 협의를 거쳐 검토한 후 도시, 건축 공동 위원회 자문을 얻어 협상 여부를 정하게 됩니다. 협상이 진행되기 위해서는, 서울시와 민간 사업자의 대표들로 협상단이 만들어져야 합니다. 협상 당사자와 외부 전문가들로 10명 이내로 이루어진 협상조정협의회를 주기적으로 개최하게 됩니다.  지침에 따르면 사전협상은 통상 6개월 이내 완료되어야 하지만, 협상 진행 과정에 따라 협상 기간은 더욱 길어지기도 합니다. 동서울터미널 개발 사업 등 쟁점이 많은 사업장은 1년이 넘게 걸리기도 합니다. 

 

2023년 서울시는 사전협상제도를 더욱 활성화 시키기 위해 인센티브를 추가하였습니다. 서울시의 도시 경쟁력을 강화하기 위해 서울시가 요구하는 개발계획이 담긴 사업장에 용적률을 추가로 부여하는 인센티브를 주기로 한 것입니다. 

 

1. 건축혁신 : 혁신 건축 디자인 적정성이 인정되면 최대 110% 이내 상한 용적률을 부여합니다. 사업지를 특별건축구역으로 지정해 '서울시 창의혁신 디자인 가이드라인'에 적합한 수준에 따라 인센티브를 차등 적용합니다.  

2. 탄소제로 : ZEB(Zero Energy Building) 인증, 녹색건축, 에너지효율 인증, 재활용 건축자재 사용계획을 적용한 사업장에 최대 60%포인트의 상한 용적률 인센티브를 부여합니다. (서울시 지구단위계획 수립기준 적용 산식으로 계산합니다)

3. 관광숙박: 관광숙박시설 용도를 도입하는 대상지에 최대 160%포인트의 상한 용적률 인센티브를 부여합니다. 인센티브는 주변 도시경관과의 조화를 고려한 기반 시설의 적정성, 건축계획 등 서울시 지구단위계획 수립 기준에 따라 도시 건축 공동위원회의 심의를 거져 정하게 됩니다. 

 

각 항목의 인센티브는 중복으로 적용할 수 있어 최대 330% 포인트의 용적률을 높일 수 있어 사업성이 크게 개선될 수 있습니다. 그에 따라 서울시는 증가된 용적률의 60%에 해당하는 토지가치 만큼을 공공기여로 환수합니다.

 

추가로 서울시는 균형발전형 사전협상을 도입하였습니다. 지역 활성화가 필요한 낙후된 강북권 민간 부지에 개발을 하면, 지원해 주겠다는 것입니다. 해당 구역은 서울 내 8개 자치구( 동대문, 중랑, 성북, 강북, 도봉, 노원, 은평, 서대문구) 로 이 대상지로 선정이 되면 공공기여 비율이 완화되고, 상한 용적률 인센티브가 적용됩니다.

 

현재 서울시 사전협상제도에 따라 개발이 완료된 부지는 총 3곳 입니다. ( 마포구 동교동 홍대역사, 강동구 고덕동 서울승합차고지, 용산구 한강로 3가 용산관광버스터미널). 추가로 현재 개발협상이 진행중인 곳은 15곳 이상으로 송파구 가락동 성동구치소, 서초구 서초동코오롱 부지, 서울역 북부역세권 개발, 용산철도병원, 동부화물 터미널, 르메르디앙호텔 부지 등이 있습니다. 

 

 현재 부동산 PF 시장 상황, 공사비 상승 등 개발사업 진행에 어려움이 있는 상황으로 특히 사전협상제도는 대규모 부지에서 개발이 진행되는 만큼 사업비 규모도 상당합니다. 그러나 서울시에서 각종 인센티브 지원으로 사업성 개선 및 인허가 시간 단축 등의 편의를 제공하는 만큼 추가적으로 사전협상 제도를 통한 개발이 이루어질 수 있을 것으로 보입니다.