토지거래허가제, 토지공개념

토지공개념이란

토지공개념이란 토지의 소유와 처분을 공익을 위해 제한할 수 있다는 것입니다. 그렇지만 공산주의 국가처럼 개인이 토지를 소유하는 것을 허용하지 않는 것은 아니며, 토지의 개인적인 소유권은 인정하지만 그 이용을 공적인 이익과 적합하게 이용하자는 것으로 토지 시장이 제대로 작동하지 못할 경우 정부가 공익을 위해 토지 시장에 개입하게 되는 것을 말합니다. 토지공개념에 따르면 토지의 공공성, 합리성을 위해 필요한 경우 법률로써 제한, 의무를 부과할 수 있다는 것입니다. 우리나라에서는 부동산 투기 붐이 일어나자 정부가 토지공개념을 적용한 토지거래신고제, 농지취득자격증명제, 개발이익환수제 등 토지의 소유, 거래에 따른 정책을 만들었습니다.

 

 

토지공개념은 국민의 재산권 침해?

상기 토지공개념은 국민의 재산권을 침해한다는 주장이 있습니다. 실제로 1989년 제정된 '택지소유 상한에 관한 법률'과 '토지초과이득세법'은 위헌 및  헌법불합치 판결을 받았습니다.  '택지소유 상한제'는 가구당 200평을 초과하는 택지를 취득하려는 개인 또는 법인이 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 한 제도로 1990년부터 시행되었습니다. 이에 따라 허가한 목적 외 다른 용도로 이용한 경우에는 초과소유 택지 가격의 7~11% 를 택지초과소유부담금으로 부과하였는데, 위헌판정을 받아 98년 9월 폐지되었습니다.  '토지초과이득세'는 각종 개발사업으로 유휴토지의 토지가가 올라 지주가 얻은 토지초과이익을 세금으로 환수하는 제도입니다. 그러나 실현되지도 않는 이익에 대해 미리 과세를 하는 것이 지나치다는 이유로 헌법 불합치 판결이 있어 98년 12월 폐지되었습니다. 

 

토지거래허가제

토지거래허가제는 1970년 토지공개념이 도입된 후 1978년 12월 도입이 되었습니다. 재산권 침해 주장에도 불구하고 2차례 헌법재판소의 합헌 결정이 있었고, 정부와 지자체가 그린벨트 등 제한적으로만 이 제도를 사용하여 크게 이견이 없었습니다. 1989년 헌재는 토지거래허가제가 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아닌 특정지역, 한정된 기간 동안 정상거래가 아닌 투기거래인 경우에만 제한하는 것이기 때문에 사유재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라고 판결하였습니다. 1997년 헌재 역시 사유재산제도의 부정이 아니라 재산권 제한의 한 형태로 토지 투기거래를 억제하기 위해 법에서 정한 방법에 따라 일정 범위 내에서 제한함은 부득이하고도 적절한 것이라 헌법상 경제질서의 기본 원칙에 위배되지 않는 다고 하였습니다. 

 

그런데 부동산 붐 이후, 2020년 6월 정부가 부동산대책을 발표하면서, 서울시 강남구 상섬, 청담, 대치동, 송파구 잠실동 등이 토지거래허가제 지역으로 선정되면서 주택소유권자들과 해당 토지 지주들의 매매가 어려워지게 되었습니다.  이에 따라 전문가들은 토지거래허가제는 신도시 주변 농지 등 순수 토지거래에만 적용되던 법인데, 도심지역에 적용하면서 토지 지분을 보유한 주택 소유자들의 주택 거래까지 통제하게 되었으며 과잉 행정으로 헌법상 거주 이전의 자유와 재산권 침해 논란이 있을 수 있다고 지적합니다. 

 

허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나 허가받은 사항을 변경하고자 하면 해당 지자체의 허가를 받아야 합니다. 허가구역은 국토교통부 장관과 서울특별시장이 5년 이내 기간에서 지정할 수 있습니다.   

 

해당 토지이용에도 목적별로 이용의무기간이 존재합니다. 농업용, 주거용 토지는 2년 이상, 임업용은 3년 ( 생산물이 없는 경우는 5년) 개발사업용은 4년 이상, 기타는 5년 이상 토지를 이용해야 합니다. 농지 허가를 득할 경우 농지법 제 8조의 농지취득자격증명을 받은 것으로 갈음할 수 있습니다. 

 

토지거래허가구역을 확인하려면 국토교통부에서 지정공고를 확인하거나, 토지이음 사이트에서 지도를 통해 확인할 수 있습니다. 

 

현재 서울시의 토지거래허가구역은 전체 면적의 31% 에 해당합니다. (재개발, 재건축, 공공재개발 등 투기우려가 있는 지역) 국토부장관이 지정한 용산구, 서울특별시장이 지정한 강남 ,서초 자연녹지지역, 국제교류복합지구 및 인근지역, 공공재개발 후보지 , 신속통합기획, 여의도, 압구정, 목동, 성수의 주요 재건축 단지 등이 있습니다. 

 

일부에서는 토지거래허가제의 도입 목적인 투기거래 방지나, 지가 억제 효과가 실효성이 있는지부터 검증해야 한다고 합니다. 실제로 오랫동안 토지거래허가제로 묶인 지역들의 투기거래나 지가 상승이 없었느냐고 반문합니다. 현재 경색된 부동산 시장과 경제 상황과 맞물려 서울시에서 어떤 결정을 내릴 지 지켜봐야 할 것입니다.