리츠란?

 

REITs Real Estate Investment Trusts

부동산투자회사법 제2조 제1호에 의거 다수의 투자자로부터 자금 모아 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자기구이다. 상법상 주식회사로 분류된다.

 

리츠의 종류

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다. 가. 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사 다. 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의2제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

 

   (출처 리츠정보시스템)

 

리츠는 그 목적이 일반인들이 부동산 간접투자할 수 있도록 설립되었기에 영업인가 혹은 등록한 날부터 2년 이내에 발행 주식의 30% 이상을 공모해야 한다. 상장 요건은 국토교통부의 영업인가/ 등록, 기업규모 (보통주 100만주 이상, 자기자본 100억원 이상), 주식의 분산(모집, 매출한 주식총수가 보통주식총수의 25% 이상, 주주 수 200명 이상) ,최근 3개년 개별재무제표에 대한 감사의견 적정일 것, 자본잠식이 없을 것, 최근 사업년도 매출 70억원 이상 또는 자기자본이익률 5% 이상, 부동산 비중 70% 이상일 것, 주식양도 제한없을 것, 회사경영에 중대한 영향을 미치는 소송 등 분쟁사건 없을 것.

 

 

도입배경

`97년 IMF 이후 기업이 보유하고 있던 부동산을 유동화하여 기업구조조정 도모하기 위해 `01년도 부동산투자회사법을 제정하였다.

 

리츠의 특징

1. 다수의 투자자

제14조의8(주식의 공모) ① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하기 전(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 그가 투자하는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가ㆍ허가 등이 있기 전)까지는 발행하는 주식을 일반의 청약에 제공할 수 없다. <개정 2015. 6. 22., 2016. 1. 19.> ② 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다. ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에도 불구하고 주식을 일반의 청약에 제공하지 아니할 수 있다. 1. 부동산투자회사가 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 국민연금공단이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 주주가 단독이나 공동으로 인수 또는 매수한 주식의 합계가 부동산투자회사가발행하는 주식 총수의 100분의 50 이상인 경우 2. 부동산투자회사의 총자산의 100분의 70 이상을 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다)으로 구성하는 경우 ④ 부동산투자회사는 제2항에 따라 주식을 일반 청약에 제공할 경우 해당 청약에 관한 정보를 제49조의6에 따른 부동산투자회사 정보시스템에 공개하여야 한다.

 

2. 70% 이상 부동산에 투자할 것

제25조(자산의 구성) ① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

 

3. 배당

제28조(배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.   ② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며 「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다. <개정 2015. 6. 22., 2017. 3. 21., 2019. 8. 20., 2023. 8. 16.>   1. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의   2. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제462조제2항 본문에 따른 주주총회의 결의   ③ 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조제1항에도 불구하고 이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도 감가상각비의 범위에서 대통령령으로 정한다.

 

4. 주식회사

제3조(법인격) ① 부동산투자회사는 주식회사로 한다.   ② 부동산투자회사는 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 「상법」의 적용을 받는다. ③ 부동산투자회사는 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

 

리츠의 목적

부동산 투자에 접근하기 어려운 소액투자자들에게 우량 부동산에 대한 투자 기회를 확대 제공하여 일반인의 부동산 간접투자를 제고한다.

투기의 대상이었던 부동산 시장을 건전한 투자의 장으로 만들며 부동산 시장의 가격 안정을 독려한다. IMF 이후 건설 산업 경기 부양을 위해 자본 시장에서 안정적으로 자금을 조달 할 수 있도록 기회를 제공함. 부동산 시장을 선진화하고 전문 인력을 양성하여 해외 시장에서의 경쟁력을 갖추고 부동산에 대한 유동성 공급 확대하여 부동산 거래를 활성화 시킨다.